在土地開發上遇到的危老重建業務中，相對問題較多的議題便是共有物的處分，事實上不動產共有物不論在學術理論上或是實務上都是大重點，今天就要與各位聊聊當危老重建條例與傳統的土地法第34-1條究竟差異在哪？重建計畫是否可以適用土地法的規定呢？一起來看看吧！

    前面幾篇我們提到了想要申請危老重建必須得到土地及合法建物所有權人全體的同意，才能向各縣市的主管機關申請核發建築執照，規定出自都市危險與老舊建築物加速重建條例(危老條例)第五條：「依本條例規定申請重建時，新建建築物之起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，依建築法令規定申請建築執照。」
    
    由此可知如果危老建物的建物所有權人與該筆建物坐落的土地之土地所有權人是不同人時，必須兩者都得同意才能申請重建；又或是如果危老建物與該筆土地都同屬於一群人共有，則必須所有共有人都同意，否則無法申請。

    再來我們看看土地法第34-1條關於共有物的規定是如何，土地法第34-1條第一項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

    但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」白話解釋就是共有的不動產要是想處分(例如買賣)或是設定他項權利必須要得到共有人超過二分之一的同意，並且這些同意的共有人手上的持分也要超過二分之一才算數，他項權利中是不包含抵押權的，必須注意。

    後段的規定主要立法意旨是為了避免以小吃大的情況發生，舉個極端的例子各位就明白了，例如有一筆土地加建物總共有100人共有，但其中一人的持分佔了其中的百分之九十九，剩下的99人共有持分為僅存的百分之一，如果依照前段規定應該要得到人數過半數的同意才能處分的話，將讓土地無法得到地盡其利的效果，對那個持有99%持分的人更是不公平，因此後半段的規定便是讓那少數持有多數持分的人可以順利處分共有物。

    比較完兩者差異，問題的輪廓也逐漸清晰，當危老建物為多人共有且其中有少數人難以溝通協調不同意重建時，能否用土地法第34-1條的規定解套申請危老重建計畫？答案是危老條例中的重建計畫是不適用土地法規定的，因為土地法相較於危老條例屬於普通法，危老條例相較於土地法屬於特別法，而且如果地主想用危老重建的名目重建老屋並享有危老條例規定的獎勵及補助仍必須符合條例中第五條的規定才可以，因此無法用過半數同意即可處分的規定排除少數不合群份子，仍須得到100%全體共有人同意。
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    雖然危老重建相較於以往的都更案已快速許多，然而遇到共有人人數眾多的共有物仍不免耗時費日整合溝通，如何更有效率地處理共有物問題將會是所有想參與危老重建的地主屋主與建設公司必須面對的挑戰。